主题：不做选择困难户：等额本金VS等额本息

看着房价天天涨，小艾心里也急啊，我什么时候才能买上自己的房子呢，为什么大家看着都十分有钱的样子，买起房来个个挥金如雨。

正当我苦闷良久时，沉浸房圈多年的一位前辈告知我，谁说没钱就不能买房了，你没钱可是银行有钱啊，贷款就是借鸡生蛋，个人力量有限时就要学会借助外部资源。

真是一语惊醒梦中人，于是便开始筹划贷款的事情。说到贷款，就不得不感叹现在的政策真是好啊，低利率、低首付，怪不得楼市火热，购房者热情高涨。贷款除了要考虑大环境之外，重要的应该是关于还款的考量，相信这也是贷款购房者都曾考虑过的问题。

对于购房者来说，无论是公积金贷款还是商业银行贷款，还款方式只有两种：等额本金和等额本息。而对于这两种要如何选择，也无非就是选里面还款压力比较小的一种。那么这两类还款方式到底哪个压力小点呢？

今天小艾就来探究一下两者的区别，脑补脑补这些贷款还贷的常识。

等额本金还款法。

它是将本金分摊到每个月，同时付清上一还款日至本还款日之间的利息的还款方式。

以贷款120万元，期限30年为例。

假设是北京市的公积金贷款，按照当前五年期以上贷款基准年利率3.25%计算，每个月本金还款额为120万÷360个月=3333元。

个月的利率算法为：120万×3.25%÷12=3250元，因此个月还款额为3333+3250=6583元。

第二个月的利率算法为：（120万-3333）×3.25%÷12=3241元，第二个月还款额为3333+3241=6574元。以此类推，此后每个月的还款额逐渐减少。

等额本息还款法。

它比等额本金的算法更加复杂，终结果保证每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。

每期还款额计算公式

每期应还款额＝【借款本金×利率×（1＋利率）^还款期数】/【（1＋利率）^还款期数－1】

仍以公积金贷款120万，期限30年，年利率3.25%计算，每月的还款额固定为5222.48元。

每期应还款额＝【1200000×3.25%/12×（1＋3.25%/12）^360】/【（1＋3.25%/12）^360－1】= 5222.48

对于上面这个公式怎么来的，我也是思索好久才搞明白，为了满足好奇心的朋友，我把推导过程分享一下。有时候想想其实还是拿来主义好啊，省去了太多的脑细胞。。。

还款公式推导

设贷款总额为A，银行月利率为β，总期数为m（个月），月还款额设为X，则各个月所欠银行贷款为：

个月A(1+β)-X

第二个月(A(1+β)-X)(1+β)-X=A(1+β)^2-X[1+(1+β)]

第三个月((A(1+β)-X)(1+β)-X)(1+β)-X =A(1+β)^3-X[1+(1+β)+(1+β)^2] …

由此可得第n个月后所欠银行贷款为 A(1+β)^n–X[1+(1+β)+(1+β)^2+…+(1+β)^(n-1)]= A(1+β)^n –X[(1+β)^n - 1]/β

由于还款总期数为m，也即第m月刚好还完银行贷款，

因此有 A(1+β)^m –X[(1+β)^m - 1]/β=0

由此求得 X = Aβ(1+β)^m /[(1+β)^m - 1]

数学不佳者请自动绕行，真的好烧脑····

神技能，get!!!

对于部分收入不高的购房者来说，的状态就是先采用等额本息的还款方式，过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款，还能省下一 部分利息。但是，至于什么时候变更比较合适、银行是否允许变更还款方式，都要根据贷款人经济情况以及与银行签订的具体合同而定。

在等额本息方式中，前期还的房贷，主要是利息部分。而等额本金方式，前期还的房贷，主要是本金部分。

所以到底两种方式哪种好一点儿呢？

我觉得还是后一种比较合适吧

其实没有啥哪个更好，两种都是有利有弊的，一种还款周期长，另一种还款周期短！